Huur is geen weggegooid geld!

(Dit is een vrij lange post, maar ik denk wel een heel waardevolle voor degenen die, net zoals mijzelf een tijd terug, denken dat huurders toch maar geld weggooien terwijl kopers voor zichzelf sparen.)

Huren is geld weggooien! Je hoort dit continu, maar het is wellicht één van de grootste misverstanden die er bestaan. Voordat je denkt dat ik hier het grote orakel ga uithangen: voordat iemand het aan mij uitgelegd had, trapte ik er zelf ook in hoor, maar ik ben wel blij dat iemand mij indertijd het licht heeft laten zien (met vooral dank aan Gert Peersman van de UGent en zijn columns).

Ik ben nu op een leeftijd gekomen waarin een eigen stek meestal erg belangrijk is voor mijzelf, voor vrienden, voor collega’s. Telkens wanneer daarover gesproken wordt zegt er wel iemand “ge kunt best zo snel mogelijk iets kopen, want als ge huurt, dan smijt ge het geld toch maar weg“. Helaas is dat niet juist. Dat wil echter niet zeggen dat huren altijd beter is dan kopen. Het wil gewoon zeggen dat huurders niet per se geld weggooien.

De typische redenering die gemaakt wordt is:

  • Als je koopt, leen je geld en ga je iedere maand geld afbetalen. Na een jaar of 20 à 30 heb je een eigen huis in je bezit, dat erg waardevol is, en bovendien moet je nooit meer een euro afbetalen.
  • Als je huurt daarentegen, moet je iedere maand geld betalen, tot in de eeuwigheid. Dat geld gaat naar iemand anders en je bent nooit in het bezit van je eigen huis.
  • Bijgevolg is kopen beter dan huren.

Waarom klopt dat niet?

Voordat ik verder ga is het belangrijk wat voorwaarden mee te geven. Als we huren en kopen gaan vergelijken, dan moeten we dat fatsoenlijk doen. Ik wil hierbij twee punten uitdrukkelijk in de verf zetten:

  1. In theorie moet je exact dezelfde situaties vergelijken, maar dan als huurder in één geval en als koper in het andere geval. Ofwel kies je A, ofwel kies je B, maar alle randvoorwaarden blijven gelijk: uw financiële situatie, de eigenschappen van het huis, specifieke voor- en nadelen van de buurt, noem maar op. Immers, stel dat je de randvoorwaarden ook verschillen tussen A en B, en A blijkt beter… is dat dan omdat A beter is, om omdat die randvoorwaarden ook een effect hebben? You catch my drift… Op één vlak vormt dit wel een probleem: dingen die je niet mag als huurder maar wel als koper, zoals bijv. het recht hebben om op eigen houtje de tuin in te richten zoals je zelf wil. Dat is inderdaad een kwalitatief aspect dat de vergelijking wat scheef zal trekken, vandaar het volgende puntje.
  2. En dat is… dat ik mij enkel ga focussen op het financiële aspect. Persoonlijk vind ik kopen leuker dan huren omdat ik dan bijv. de tuin kan inrichten zoals ik zelf wil. Al die “opties” die je als koper hebt, heb je niet als huurder. Dat is dus een gemis voor de huurder, en je zou dat kunnen waarderen in euro per maand, maar dat is niet zo eenvoudig. Ik ga dus enkel focussen op de financiële verschillen tussen kopen en huren. Dat houdt bovendien ook wel steek als je het argument van “geld weggooien” wil counteren. Het gaat over geld!🙂

Let’s go. Je hebt zelf 100.000 euro op je spaarrekening. Stel dat je twee identieke huizen op identieke gronden langs elkaar hebt staan in dezelfde buurt. Het ene kan je kopen voor 300.000, het andere kan je huren voor 750 euro per maand. Alles wat hieronder volgt kan je in detail vinden in het volgende Excel bestand: Kopen vs huren.xlsx

Kopen

Als je koopt, dan leen je op 20 jaar en betaal je 2.5% rente. Je huis wordt ieder jaar 2% meer waard, maar je hebt ieder jaar gemiddeld wel 2.5% onderhoudskosten aan het huis (dat is niet gek veel hoor, huisvestingsbedrijven rekenen 3% aan). Je maandelijkse hypotheekaflossing is dan 1.069 euro. Het eerste jaar geef je in totaal 20.329 euro uit, nl. twaalf keer 1.069 euro aan de afbetalingen en een keer 2.5% van de waarde van je woning aan onderhoudskosten, of 7.500 euro. Dat lijkt veel, maar het is gemiddeld per jaar! Vergeet ook niet dat een huurder iedere 3 jaar quasi kostenloos naar een nieuw huis kan, dat opnieuw perfect in orde is. Om de vergelijking zo correct mogelijk te maken moet de koper dus zijn huis in orde houden en mee gaan met de tijd.

Een jaar later betaal je evenveel af aan de lening, maar stijgt je onderhoudskost een beetje omdat je huis nu ook meer waard is geworden en alles duurder is geworden. Je vermogen was 100.000 aan de start van het verhaal. Een jaar later is dat gestegen naar 113.829 euro. Hoe komt dat? Wel, de waarde van je huis is gestegen van 300.000 naar 306.000 euro. Bovendien is je uitstaande schuld bij de bank gedaald van 200.000 naar 192.171 euro (let op: die schuld daalt enkel met kapitaalaflossingen en niet met het volledige bedrag van je afbetaling, dat ook een rentecomponent bevat). Je vermogen is het verschil tussen je bezittingen en je schulden, of dus 113.829 euro.

Dit hele verhaal herhaalt zich jaar na jaar: afbetalingen, onderhoud, waardestijging, etc. Na 20 jaar komt er zelfs het punt waarop je lening volledig is afbetaald, YES! Vanaf nu dalen je maandelijkse uitgaven significant. Het huis is dan volledig in jouw bezit. Na 30 jaar, bijvoorbeeld, heb je een vermogen van 543.408 euro, dat trouwens volledig in je huis zit.

Huren

Als je gaat huren, betaal je het eerste jaar 750 euro per maand. Dat bedrag gaat wel ieder jaar geindexeerd worden, en we veronderstellen dat de inflatie 2% is. Een jaar later betaal je dus 765 euro per maand, het jaar daarna 780 euro, enzovoorts. Verder heb je geen extra kosten. De onderhoudskosten zijn voor de eigenaar. Die 100.000 euro die je had op je spaarrekening, die ga je trouwens gewoon sparen (of “beleggen”) in iets met vergelijkbaar risico als één residentieel stukje vastgoed. We veronderstellen op lange termijn een rendement van 2.5% op die belegging.

Een jaar later zal je vermogen van 100.000 euro zijn gegroeid tot 113.829 euro. Waarom? Ten eerste moet jij, zolang de koper zijn lening afbetaalt, minder dan hem uitgeven. De koper moet het eerste jaar 20.329 euro uitgeven aan afbetalingen en onderhoud, zoals we hierboven zagen. Jij moet echter maar 9.000 euro uitgeven (twaalf maanden huur). De overige 11.329 euro kan jij gewoon in je belegging steken. Het resultaat is dat je belegging stijgt van 100.000 naar 113.829 euro (2.5% of 2.500 euro rendement, plus nog eens 11.329 euro gespaard).

Ook dit verhaal herhaalt zich jaar na jaar: huur betalen en het verschil met de koper kan je extra sparen. De huur stopt echter nooit. Je zal die tot in de eeuwigheid moeten betalen.

De vergelijking

Wat valt nu op als je dit hele gedoe gaat berekenen? Zowel koper en verkoper starten met 100.000 euro vermogen. Na één jaar hebben ze beide 113.829 euro vermogen. Na twee jaar is dat voor beide 127.975 euro. Na drie jaar 142.443 euro, enzovoorts. Ieder jaar, tot in de eeuwigheid, is het vermogen van koper en huurder gelijk. Nu moet je me een keer vertellen hoe zoiets kan als huren financieel nadeliger zou zijn?

De reden waarom het vermogen van de huurder mooi dat van de koper volgt is simpel: de huur die de huurder betaalt is een pak lager dan de afbetaling die de koper betaalt, althans de eerste 20 jaar. De uitsparing kan de huurder volledig sparen of beleggen en daar rente op verdienen. Met die rente, plus de rente die hij krijgt op zijn 100.000 euro initieel kapitaal, kan hij trouwens al een deel van zijn huur betalen. Tot slot heeft hij ook geen onderhoudskosten, en die zijn toch niet min. Hij spaart dus heel wat uit op de koper, kan dat geld sparen of beleggen, en kan zo snel zijn spaarpot laten aangroeien.

Het cruciale punt om uiteindelijk evenveel vermogen te hebben is uiteraard dat de huurder zijn overschot op de koper ook daadwerkelijk spaart. De koper heeft daartoe genoeg motivatie: als hij zijn lening niet afbetaalt (en dus spaart in zijn huis), dan staat de deurwaarder voor de deur. De huurder heeft dat probleem niet. Hij kan dat geld ook opsouperen aan etentjes, reisjes, hobby’s, noem maar op. In dat geval spreekt het voor zich dat de huurder uiteindelijk een pak minder “vermogend” zal zijn dan de koper. Hij heeft er echter ook iets voor in de plaats gehad, dus dat is wat mij betreft helemaal eerlijk. Een spaarder bouwt vermogen op, een consument niet. Als de huurder uiteindelijk dus minder vermogend is dan de gelijkaardige koper, is dat niet omdat hij huurt, maar omdat hij meer consumeert en minder spaart.

Enkele bemerkingen

Dit voorbeeld is natuurlijk niet toevallig gekozen. De cijfertjes zijn zo gekozen zodat de huurder ieder jaar evenveel vermogen zal hebben als de koper. Ieder jaar exact even veel. Ik heb je hopelijk wel overtuigd van het feit dat de cijfertjes die ik gekozen heb niet van de pot gerukt zijn. En dat gegeven die cijfertjes, huren je financieel niet slechter af maakt. Geld weggooien kan je dat dus niet noemen.

Verander echter een paar cijfertjes en dat zal niet meer zo zijn. Stel nu een keer dat de huur niet 750 euro maar 850 euro zou zijn. Dan heeft de huurder na 30 jaar een vermogen van 509.064 euro, of 34.345 euro minder dan de koper. Je zou dan verwachten dat vraag en aanbod op de markt de huurprijs naar een lager niveau zou drukken, totdat kopen en huren weer ongeveer in evenwicht zijn. Natuurlijk zal dat wel niet perfect het geval zijn, omdat die markt lang niet perfect is: er heerst veel asymmetrische informatie, kopers en huurders handelen vaak irrationeel vanuit financieel oogpunt, ieder huis is anders, noem maar op. Maar opnieuw: you catch my drift.

Je hebt vast ook opgemerkt dat ik niet over belastingen heb gesproken. Inderdaad, in België krijg je als koper bijv. een (beperkte) woonbonus en soms ook wel wat premies. Anderzijds moet je ook onroerende belasting betalen, en verdomme een serieus bedrag aan registratierechten (ik heb er zelf nog steeds koppijn van…). Voor de eenvoud heb ik al die nonsens weggelaten uit mijn vergelijking, het zou te complex worden.

Een eigen huis is ook een belegging

Tot slot heeft mijn vergelijking ook zeer duidelijk aangetoond dat de eigen woning wel degelijk deels een investering (of belegging) is. Veel mensen zien een eigen huis niet als investering, omdat ze bijv. nooit verwachten te verkopen, maar dat maakt niet uit. Mijn voorbeeld toont aan dat koper en huurder financieel equivalent zijn. Welnu, als de huurder 1) wonen “consumeert” door huur te betalen en daarnaast 2) een grote spaarpot (of beleggingsportefeuille) heeft, dan moet dat ook zo zijn voor de koper. Inderdaad, de koper 1) consumeert wonen door rentebetalingen, onderhoudskosten, … en 2) steekt zijn geld in een belegging, nl. zijn huis.

De kost van wonen van een koper is perfect gelijk aan de kost van wonen van de gelijkaardige huurder, althans in mijn voorbeeld. Dit helpt om in te zien dat niet al het geld dat je als koper in een huis steekt ook daadwerkelijk een kost is. Het grootste stuk is een belegging, zelfs als je nooit het huis wil verkopen. Want zelfs als je nooit verkoopt, dan krijgen jouw kinderen het huis en zullen zij wellicht ooit verkopen, en zij hebben er dan alle baat bij dat die belegging goed heeft opgebracht. Net zoals die kinderen niet blij zullen zijn als ze horen dat hun hurende ouders al hun spaargeld in aandelen van Fortis hebben gestoken indertijd, zullen zij ook niet blij zijn als ze horen dat de buurt waarin het huis van hun ouders stond sinds aankoop enorm in aantrekkelijkheid is gezakt (gestegen criminaliteit, meer overstromingen, nieuwe luchthavens of treinrails, etc…).

Dit is dus ook de reden waarom de consumptieprijsindex (waarmee de inflatie berekend wordt) geen rekening houdt met de prijs van huizen, maar enkel met zogenaamde “huurequivalenten”. Die vatten namelijk enkel de kostencomponent van wonen, terwijl huizenprijzen ook een investeringscomponent bevatten.

Wie heeft er ondertussen trouwens begrepen dat het bijzonder dom is een huis te kopen als je geen kinderen wil en je voor je hele leven in dat huis wil blijven wonen? Voor wie het nog niet doorheeft: je steekt dan massa’s geld in je eigen bakstenen spaarpot, enkel en alleen om het “verloren” te laten gaan na je dood. Dat is hetzelfde als je hele leven lang goed en stevig sparen, om dan te sterven en je geld verloren te zien gaan. In dat geval zou ik toch aanraden om af en toe eens een reisje te maken of een goeie filet pur te gaan eten op restaurant.

Conclusie

Of jij in jouw specifieke geval beter kunt huren of kopen hangt dus van jouw specifieke geval af, en de berekening is niet zo eenvoudig. Maar hopelijk heb je na het lezen van deze blogpost in het slechtste geval één ding onthouden: dat de huurder niet zomaar zijn geld weggooit!🙂

 

 

 

4 gedachten over “Huur is geen weggegooid geld!

  1. Kurt, interessante visie :-)! Maar zoals je zelf zegt, alles staat of valt met de cijfertjes. Wat ik niet snap, is dat mensen bereid zouden zijn een huis van 300.000 EUR te verhuren aan 750 EUR per maand: dat is een bruto rendement van 3%. Je hanteert zelf onderhoudskosten van 2,5%. Blijft er netto over voor de verhuurder: 0,5%. Dan ga je toch als eigenaar dat huis verkopen en de opbrengst beleggen aan die 2,5% waarover je spreekt? Veel minder miserie ook trouwens… Een huurprijs van 5% (2,5% onderhoudskosten + 2,5% netto rendement) of 1.250 EUR per maand lijkt me dan realistischer. Benieuwd waar we dan staan na 30 jaar…

  2. Klopt Bruno, de uiteindelijke uitkomst staat en valt met de cijfers. De vraag is echter of je je huis verhuurd krijgt aan 1.250 euro, want je moet natuurlijk wel een huurder vinden die dat wil afgeven… Mijn moeder huurt een private nieuwbouw (dus sowieso duurder dan 300.000 aan de huidige prijzen) aan 800 euro per maand, het is dus wel mogelijk. Trouwens, het rendement van de huurder is hoger dan 3%, want los van de huur die hij ontvangt is hij nog steeds eigenaar van het huis, dat ook in waarde stijgt.

    Over het realisme achter de cijfers kan je heel lang discussiëren en ik zal zeker niet beweren dat de cijfers correct zijn. Maar het leuke aan deze cijfers is het feit dat de huurder en koper op ieder tijdstip hetzelfde vermogen hebben, wat mijn uitleg wat vooruit helpt… Je kan beginnen spelen, belastingen toevoegen, en dan wordt het allemaal realistischer. Maar dat zou het ook moeilijker maken om het basisidee achter mijn verhaal te vertellen. Wat ik wil zeggen tegen huurders: huur gerust een paar jaar, het is niet verloren. Zorg gewoon dat je je geld goed spaart. Besef dat je huur min of meer overeenkomt met de kost van wonen van de koper: rente + onderhoud. O.a. ook de reden waarom huurprijzen in de CPI zitten, en niet huizenprijzen.

    In de US leeft nogal de overtuiging dat huren sowieso beter is. In Duitsland al helemaal. Een paar argumenten: véééél betere diversificatie, hogere mobiliteit, etc. Zie bijv. ook http://www.bloombergview.com/articles/2016-02-05/the-answer-to-old-rent-or-buy-question-your-call

    Maar ik denk dat het uiteindelijk gewoon uw eigen keuze moet zijn. Niemand kan een waarde plakken op uw persoonlijke voorkeuren. Ik ben tenslotte zelf ook koper🙂

    • Om dat in de praktijk te berekenen heb je een erg zorgvuldige complexe analyse nodig, geval per geval en oppertuniteit per opportuniteit, net zoals met alles in deze analyse. In het algemeen kan je echter stellen dat alle rentevoeten grotendeels samen op een neer gaan. Rente op spaarboekjes, hypothecaire leningen, risicovolle activa, etc…

      Rentevoeten op risicovolle activa kan je immers zien als een combinatie van twee zaken: 1) de risicovrije rente (wat krijg je om geld opzij te zetten zonder risico te nemen?) en 2) een risicopremie (wat krijg je extra per eenheid risico?). De return op je huis is in dat geval een combinatie van de risicovrije rente en een risicopremie gelinkt aan de onzekerheid van huizenprijzen. De return van de huurder zijn belegging zou in het algemeen gelijk moeten evolueren.

      Anders gezegd: als je goedkoper kan lenen, dan gaat ook de return op huizen verminderen, waardoor je winst door het goedkoop lenen weer weggevreten wordt door de lagere return. Uiteraard kan dat doorheen de tijd allemaal veranderen. Je kan goedkoop lenen en wie weet een return van 10% per jaar behalen tegen 2050. Wie weet? Dat is risico, en daarvoor krijg je een risicopremie. Niemand is echter zeker dat dat ook zo zal gaan.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s