Bankieren 101 – deel 2: reserves en financiering

In deel 1 van bankieren 101 sprak ik over geldcreatie en hoe er nieuw geld wordt gecreëerd telkens wanneer iemand een lening aangaat bij een bank. Dat is belangrijk om in te zien dat deposito’s (en dus geld) het gevolg zijn van kredietcreatie, en niet omgekeerd. M.a.w. een bank kan zomaar een lening geven aan iemand zonder dat ze daarvoor eerst spaargeld is moeten gaan ophalen bij mensen die geld op overschot hebben. Op het moment dat die lening wordt gegeven wordt er nieuw geld gecreëerd dat daarvoor nog niet bestond. En telkens wanneer er een deel wordt terugbetaald, wordt dat geld terug vernietigd. Meer daarover dus in deel 1.

Vandaag wil ik het hebben over de financiering van banken. Wat ik heb toegelicht in deel 1 strookt immers een beetje met het algemene idee dat banken geld ophalen bij spaarders en het dan uitlenen aan bedrijven en gezinnen die geld nodig hebben. Je weet nu waarom dat niet klopt, maar hoe komt het dan toch dat zo’n misverstand blijft bestaan? Wel, dat is eigenlijk omdat er allerlei dingen tegelijk gebeuren en er daardoor een fout idee van de causaliteit kan ontstaan. Let’s go…

We gaan terug met dezelfde bank beginnen uit deel 1, en we noemen ze bank A. Maar ik ga er meteen een andere bank B bij sleuren. Hieronder de balans van beide banken op dit moment. Bij bank A zijn de deposito’s exact gelijk aan de leningen, maar bij B niet. Dat kan perfect, en straks weet je ook hoe dat kan. De totale hoeveelheid geld in deze setup is 900 + 450 = 1.350 euro.

balans1

Nu stel dat jij bij bank A een lening afsluit van 20 euro omdat je daarmee iets wil kopen. Dan krijgen we het onderstaande (cfr. deel 1). De 20 euro staat op je rekening en is volledig nieuw geld. De totale hoeveelheid geld in deze setup is nu gestegen van 1.350 naar 1.370 euro. Geldcreatie!

balans2

OK, we move on: met die 20 euro wilde je iets kopen. Stel dat die verkoper zijn rekening heeft bij bank B en jij gaat het geld overschrijven. Wat gebeurt er dan? Wel, ten eerste zal jouw rekening met 20 dalen en die van de verkoper met 20 stijgen. Deposito’s bij bank A zullen dus dalen met 20 en bij bank B stijgen met 20. Maar dan zijn activa en passiva uiteraard niet meer in balans voor beide banken. En uiteraard zal bank B die deposito’s ook niet zomaar aannemen, want voor een bank zijn deposito’s eigenlijk schulden aan de eigenaar ervan. De bank moet, wanneer de eigenaar daarom vraagt, al dat geld ter beschikking stellen. Om alles in evenwicht te brengen gaan we moeten kijken naar de reserves als oplossing. Dit is “de rekening” van de bank bij de centrale bank. Bank A zal in dit voorbeeld haar reserves zien dalen met 20, omdat ze die naar bank B zal “overschrijven”.

We krijgen dan de onderstaande situatie. De reserves van bank A zijn gedaald van 100 naar 80 euro en deze zijn bijgekomen bij bank B, waar ze stijgen van 100 naar 120 euro. De deposito’s van bank A zijn gedaald met 20 euro en die van bank B zijn gestegen met 20 euro. De totale geldhoeveelheid in de economie werd niet beïnvloed. Die is nog steeds 900 + 470 = 1.370 euro.

balans3

Kijk nu eens naar bank A in het begin, en op het einde. In de begin situatie had de bank 100 euro reserves en 900 euro deposito’s, of een ratio van 1/9 = 11.11%. Nu heeft de bank slechts 80 euro reserves en 900 euro deposito’s, of een ratio van 8/90 = 8.89%.

Je weet ondertussen ook dat wanneer iemand van bank A geld overschrijft naar bank B, dat de reserves van bank A dalen (samen met de deposito’s) en bij bank B gewoon het omgekeerde gebeurt. Maar nu stel eens dat alle klanten van bank A dat zouden doen, omdat ze hun bank niet langer vertrouwen, voor een bedrag van 900 euro. De zogenaamde bank run. Dan zitten we dus met een probleem, want er is maar 80 euro aan reserves beschikbaar! Je ziet dat dit het risico op bankproblemen wat verhoogt, want wat als veel klanten opeens hun geld weghalen? Dit is één van de redenen waarom er reserve requirements bestaan, die een minimum opleggen aan de bovenstaande ratio. In de Eurozone is die minimumratio momenteel 1%. Zo zie je dat een bank niet zomaar onbeperkt geld kan creëren: er moeten reserves tegenover staan.

En nu wordt meteen duidelijk waarom banken toch graag hebben dat je jouw spaargeld bij hen plaatst. Als je dat spaargeld daar plaatst, dan stijgen hun deposito’s, maar ook hun reserves. De reserve ratio voor bank B is hierboven gestegen van 100/450 = 22.22% naar 120/470 = 25.53%. En dus is die bank weer wat vrijer om nieuwe kredieten te creëren en daarop winst te maken. In de praktijk zal je dus zien dat het creëren van kredieten dus vaak samengaat met het aantrekken van deposito’s. Maar nu weet je echter dat het een niet per se noodzakelijk is voor het ander.

Een andere manier om reserves aan te trekken als bank is om het gewoon te lenen van beleggers, door bijv. obligaties (of kasbons of …) uit te geven. Stel dat bank A een obligatie van 10 euro uitgeeft en dat die gekocht wordt door een klant van bank B. De koper van die obligaties schrijft het geld over naar bank A, waardoor bij bank B de deposito’s dalen, alsook de reserves. Bij bank A zullen die reserves dan aankomen en wordt tegelijkertijd een schuld gecreëerd aan de koper van de obligatie ter waarde van 10 euro. We krijgen:

balans4

Een andere optie was dat iemand die al bij bank A klant was gewoon die obligatie had gekocht. Bank B was dan niet van invloed geweest. In dat geval zal bank A haar deposito’s zien dalen, en in de plaats een obligatie erbij krijgen.

balans5

In beide gevallen is de reserve ratio gestegen, maar je ziet dat het wel een beetje afhankelijk is van wie die obligatie koopt. Als dat je eigen klant is, haal je geen reserves binnen maar verlaag je wel de deposito’s. Als het een klant bij een andere bank is, verander je de deposito’s niet, maar haal je extra reserves binnen. In beide gevallen stijgt de reserve ratio. Merk ook op dat het creëren van zo’n obligatie de geldhoeveelheid in de economie heeft doen afnemen, van 1.350 in de beginsituatie tot 1.340 na de uitgifte van de obligatie, eender wie de obligatie koopt.

Ziezo, bij deze weet je dan ook weer waarom dat banken toch actief op zoek zijn naar jouw spaargeld, ondanks dat bij het creëren van een lening geld uit het niets komt. In een notendop: na die lening zal het geld immers rollen, wellicht naar andere banken, waardoor reserves mee dalen. Lagere reserves betekent hoger risico (vooral m.b.t. bank runs) en dus is het best spaargeld aan te trekken en zo de reserves terug op te trekken. Een andere optie is om schuldpapier uit geven, zoals bijv. een kasbon of obligatie, en op die manier ook nieuwe reserves binnen te halen. Die optie zal echter wel de geldhoeveelheid in de economie verlagen. Meer reserves zullen ook kansen geven om verder te groeien omdat de bank dan meer kredieten mag en kan creëren.

Dit is dus de reden waarom in je in de praktijk zal zien dat banken tegelijkertijd op zoek zijn naar vers spaargeld en nieuwe leningen uitgeven. Je hebt nu echter klaar en duidelijk gezien dat die twee transacties in principe niks met elkaar te maken hebben en vooral: dat dat opgehaalde spaargeld niet rechtstreeks nodig is om een lening te kunnen geven aan anderen. De reden waarom je dat opgehaalde spaargeld nodig hebt, is om je reserves op peil te houden, want als die teveel zakken is het game over.

De volgende keer ga ik in gaan op belangrijke risico’s bij banken. Stay tuned!

Advertenties

Bankieren 101 – deel 1: geldcreatie

Wanneer het over bankieren gaat merk ik nu en dan toch wel dat er nog wat misverstanden bestaan. Ik wou al eens een eerste misverstand uitleggen in een blogpost, toen ik besefte dat ik er eigenlijk ook nog wel wat andere kan uitleggen. Niet omdat ik de koning-van-het-uitleggen-der-misverstanden ben, maar wel omdat ik hier en daar eens wat informatie ben gaan opzoeken om het systeem beter te begrijpen. En die informatie is niet altijd even begrijpelijk. Dus ik wou zelf eens een poging wagen om het beter aan de man te kunnen brengen. Maar om het kort te houden ga ik het spreiden over meerdere posts. Vandaag komt de holy grail van het bankieren: geldcreatie.

Veel mensen denken dat een bank spaargeld neemt van mensen en datzelfde geld vervolgens uitleent aan andere mensen. Maar dat klopt eigenlijk niet. Laten we de balans van een hypothetische bank als voorbeeld nemen. Links staan de activa, of bezittingen. Rechts staan de passiva, of financieringsbronnen. Alles wat links staat, moet rechts een match vinden. Alles wat je in je bezit wil hebben, moet gefinancierd worden. Vandaar dus de term “balans”. Bijvoorbeeld:

balans1

Deze balans is een snapshot op één moment. Hoe de bank tot deze situatie gekomen is, is voorlopig niet belangrijk: neem dat gewoon aan. Het ziet er momenteel als volgt uit voor onze hypothetische bank: ze heeft 100 euro eigen vermogen (geld dat toekomt aan aandeelhouders) en 900 euro deposito’s (geld dat toekomt aan spaarders). Daarmee financiert de bank 900 euro aan leningen, en de overige 100 euro houdt ze aan als reserves. Reserves zijn het geld op zichtrekening van de bank zelf, bij de centrale bank. Jij, ik, andere mensen en bedrijven hebben onze zichtrekening bij onze eigen bank. Maar de bank zelf heeft ook een zichtrekening, namelijk bij de centrale bank of de “bank van de banken”. Verwar deze reserves trouwens niet met reserves die in boekhoudtaal ook wel eens bij de passiva onder het eigen vermogen terecht kunnen komen. Die laatste zijn immers winsten die je aan de kant zet om later te gebruiken voor bepaalde doeleinden. Reserves aan de activa-zijde zijn typisch voor banken. Bij gewone ondernemingen heet die rekening gewoon “bankrekening” of iets dergelijks, maar bij banken zelf spreekt men dus van “reserves” bij de centrale bank.

Nu stel dat iemand aanklopt bij deze bank voor een lening, bijv. jij voor de financiering van je gloednieuwe appartement. Je hebt daarvoor 20 euro nodig. Wat zal er dan gebeuren? Wel, de bank zal niet eerst op zoek moeten gaan naar die 20 euro om ze vervolgens aan jou te kunnen uitlenen. Neen, de bank zit in de unieke situatie dat ze die 20 euro gewoon rechts mag bijschrijven. Dat mogen ze perfect, zonder ze eerst ergens te moeten zoeken. In de praktijk maken ze voor jou een zichtrekening aan, zetten ze daar 20 euro op. Uit het niets. Geldcreatie! De balans ziet er dan als volgt uit:

balans2

De zichtrekening staat nu onder de passiva bij deposito’s en de lening staat aan de linkerkant bij de activa. De balans is terug in evenwicht. Belangrijk om te beseffen is dus dat de volgorde niet (!!!) als volgt ging:

balans3

Als je deze volgorde zou aanhouden dan volg je inderdaad het klassieke misverstand. Eerst geld ophalen bij spaarders, waardoor deposito’s stijgen met 20, en dit geld eventjes bijhouden als reserve, waardoor reserves stijgen tot 120. En daarna dit geld van de reserves wegnemen en aan jou geven, waardoor reserves terug dalen tot 100 en leningen stijgen tot 920. Maar zo werkt het dus niet. De enige stap die nodig is om jou aan je lening te helpen, is het crëeren van een zichtrekening en daarop 20 euro giraal geld zetten op jouw naam. Klaar.

Dat wil echter niet zeggen dat stap 1 hierboven niet kan plaatsvinden. Tuurlijk, als ik mijn spaargeld verhuis van bank A naar bank B, dan zal stap 1 het logische gevolg zijn voor bank B. Maar als bank B mij dan die lening wil toekennen, dan zal dat niet volgens stap 2 hierboven zijn. Neen, ze zal dan opnieuw deposito’s creëren uit het niets. We krijgen dan:

balans4

Je ziet dus dat de deposito’s van onze hypothetische bank uiteindelijk tot 940 gestegen zijn. 20 komt van andere spaarders en 20 komt van de nieuwe lening. Het geld dat van andere spaarders komt heeft de totale geldhoeveelheid in de economie niet veranderd. Bij een andere bank zijn de deposito’s immers gedaald met hetzelfde bedrag. Echter, stap 2 heeft de totale geldhoeveelheid wel doen toenemen, want die 20 euro komt uit het niets.

Dit is dus de manier waarop een commerciële bank, het kantoor bij jou om de hoek, geld kan creëren uit het niets. Als jij om je lening gaat vragen, en je krijgt ze, dan wordt dat bedrag aan giraal geld uit het niets gecreeërd. Het moet nergens gezocht worden, het wordt gewoon gecreeërd. Door die lening zal de totale geldhoeveelheid in onze economie stijgen. En ook: bij iedere afbetaling zal de totale geldhoeveelheid terug dalen: de lening aan de activa-zijde zal dalen in waarde vanwege je terugbetaling, en de deposito’s aan de passiva-zijde zullen ook dalen. Op dat vlak heeft de bank dus geen enkel voordeel bij dat “zomaar” geld kunnen creëren. Ze maakt geld voor je lening, en ze vernietigt geld wanneer je terugbetaalt. De rente is een extratje, en die mag ze zelf houden, maar dat is dan vooral een compensatie voor het kredietrisico dat ze neemt. Immers, als jij niet terugbetaalt moet ze de verliezen van het gecreeërde geld tot zich nemen. En dat risico nemen ze niet zomaar.

Nu, een bank kan niet zomaar onbeperkt geld creëren, want dan ontstaan er gevaren. Daarover zal ik het hebben in deel 2.

 

Huur is geen weggegooid geld!

(Dit is een vrij lange post, maar ik denk wel een heel waardevolle voor degenen die, net zoals mijzelf een tijd terug, denken dat huurders toch maar geld weggooien terwijl kopers voor zichzelf sparen.)

Huren is geld weggooien! Je hoort dit continu, maar het is wellicht één van de grootste misverstanden die er bestaan. Voordat je denkt dat ik hier het grote orakel ga uithangen: voordat iemand het aan mij uitgelegd had, trapte ik er zelf ook in hoor, maar ik ben wel blij dat iemand mij indertijd het licht heeft laten zien (met vooral dank aan Gert Peersman van de UGent en zijn columns).

Ik ben nu op een leeftijd gekomen waarin een eigen stek meestal erg belangrijk is voor mijzelf, voor vrienden, voor collega’s. Telkens wanneer daarover gesproken wordt zegt er wel iemand “ge kunt best zo snel mogelijk iets kopen, want als ge huurt, dan smijt ge het geld toch maar weg“. Helaas is dat niet juist. Dat wil echter niet zeggen dat huren altijd beter is dan kopen. Het wil gewoon zeggen dat huurders niet per se geld weggooien.

De typische redenering die gemaakt wordt is:

  • Als je koopt, leen je geld en ga je iedere maand geld afbetalen. Na een jaar of 20 à 30 heb je een eigen huis in je bezit, dat erg waardevol is, en bovendien moet je nooit meer een euro afbetalen.
  • Als je huurt daarentegen, moet je iedere maand geld betalen, tot in de eeuwigheid. Dat geld gaat naar iemand anders en je bent nooit in het bezit van je eigen huis.
  • Bijgevolg is kopen beter dan huren.

Waarom klopt dat niet?

Voordat ik verder ga is het belangrijk wat voorwaarden mee te geven. Als we huren en kopen gaan vergelijken, dan moeten we dat fatsoenlijk doen. Ik wil hierbij twee punten uitdrukkelijk in de verf zetten:

  1. In theorie moet je exact dezelfde situaties vergelijken, maar dan als huurder in één geval en als koper in het andere geval. Ofwel kies je A, ofwel kies je B, maar alle randvoorwaarden blijven gelijk: uw financiële situatie, de eigenschappen van het huis, specifieke voor- en nadelen van de buurt, noem maar op. Immers, stel dat je de randvoorwaarden ook verschillen tussen A en B, en A blijkt beter… is dat dan omdat A beter is, om omdat die randvoorwaarden ook een effect hebben? You catch my drift… Op één vlak vormt dit wel een probleem: dingen die je niet mag als huurder maar wel als koper, zoals bijv. het recht hebben om op eigen houtje de tuin in te richten zoals je zelf wil. Dat is inderdaad een kwalitatief aspect dat de vergelijking wat scheef zal trekken, vandaar het volgende puntje.
  2. En dat is… dat ik mij enkel ga focussen op het financiële aspect. Persoonlijk vind ik kopen leuker dan huren omdat ik dan bijv. de tuin kan inrichten zoals ik zelf wil. Al die “opties” die je als koper hebt, heb je niet als huurder. Dat is dus een gemis voor de huurder, en je zou dat kunnen waarderen in euro per maand, maar dat is niet zo eenvoudig. Ik ga dus enkel focussen op de financiële verschillen tussen kopen en huren. Dat houdt bovendien ook wel steek als je het argument van “geld weggooien” wil counteren. Het gaat over geld! 🙂

Let’s go. Je hebt zelf 100.000 euro op je spaarrekening. Stel dat je twee identieke huizen op identieke gronden langs elkaar hebt staan in dezelfde buurt. Het ene kan je kopen voor 300.000, het andere kan je huren voor 750 euro per maand. Alles wat hieronder volgt kan je in detail vinden in het volgende Excel bestand: Kopen vs huren.xlsx

Kopen

Als je koopt, dan leen je op 20 jaar en betaal je 2.5% rente. Je huis wordt ieder jaar 2% meer waard, maar je hebt ieder jaar gemiddeld wel 2.5% onderhoudskosten aan het huis (dat is niet gek veel hoor, huisvestingsbedrijven rekenen 3% aan). Je maandelijkse hypotheekaflossing is dan 1.069 euro. Het eerste jaar geef je in totaal 20.329 euro uit, nl. twaalf keer 1.069 euro aan de afbetalingen en een keer 2.5% van de waarde van je woning aan onderhoudskosten, of 7.500 euro. Dat lijkt veel, maar het is gemiddeld per jaar! Vergeet ook niet dat een huurder iedere 3 jaar quasi kostenloos naar een nieuw huis kan, dat opnieuw perfect in orde is. Om de vergelijking zo correct mogelijk te maken moet de koper dus zijn huis in orde houden en mee gaan met de tijd.

Een jaar later betaal je evenveel af aan de lening, maar stijgt je onderhoudskost een beetje omdat je huis nu ook meer waard is geworden en alles duurder is geworden. Je vermogen was 100.000 aan de start van het verhaal. Een jaar later is dat gestegen naar 113.829 euro. Hoe komt dat? Wel, de waarde van je huis is gestegen van 300.000 naar 306.000 euro. Bovendien is je uitstaande schuld bij de bank gedaald van 200.000 naar 192.171 euro (let op: die schuld daalt enkel met kapitaalaflossingen en niet met het volledige bedrag van je afbetaling, dat ook een rentecomponent bevat). Je vermogen is het verschil tussen je bezittingen en je schulden, of dus 113.829 euro.

Dit hele verhaal herhaalt zich jaar na jaar: afbetalingen, onderhoud, waardestijging, etc. Na 20 jaar komt er zelfs het punt waarop je lening volledig is afbetaald, YES! Vanaf nu dalen je maandelijkse uitgaven significant. Het huis is dan volledig in jouw bezit. Na 30 jaar, bijvoorbeeld, heb je een vermogen van 543.408 euro, dat trouwens volledig in je huis zit.

Huren

Als je gaat huren, betaal je het eerste jaar 750 euro per maand. Dat bedrag gaat wel ieder jaar geindexeerd worden, en we veronderstellen dat de inflatie 2% is. Een jaar later betaal je dus 765 euro per maand, het jaar daarna 780 euro, enzovoorts. Verder heb je geen extra kosten. De onderhoudskosten zijn voor de eigenaar. Die 100.000 euro die je had op je spaarrekening, die ga je trouwens gewoon sparen (of “beleggen”) in iets met vergelijkbaar risico als één residentieel stukje vastgoed. We veronderstellen op lange termijn een rendement van 2.5% op die belegging.

Een jaar later zal je vermogen van 100.000 euro zijn gegroeid tot 113.829 euro. Waarom? Ten eerste moet jij, zolang de koper zijn lening afbetaalt, minder dan hem uitgeven. De koper moet het eerste jaar 20.329 euro uitgeven aan afbetalingen en onderhoud, zoals we hierboven zagen. Jij moet echter maar 9.000 euro uitgeven (twaalf maanden huur). De overige 11.329 euro kan jij gewoon in je belegging steken. Het resultaat is dat je belegging stijgt van 100.000 naar 113.829 euro (2.5% of 2.500 euro rendement, plus nog eens 11.329 euro gespaard).

Ook dit verhaal herhaalt zich jaar na jaar: huur betalen en het verschil met de koper kan je extra sparen. De huur stopt echter nooit. Je zal die tot in de eeuwigheid moeten betalen.

De vergelijking

Wat valt nu op als je dit hele gedoe gaat berekenen? Zowel koper en verkoper starten met 100.000 euro vermogen. Na één jaar hebben ze beide 113.829 euro vermogen. Na twee jaar is dat voor beide 127.975 euro. Na drie jaar 142.443 euro, enzovoorts. Ieder jaar, tot in de eeuwigheid, is het vermogen van koper en huurder gelijk. Nu moet je me een keer vertellen hoe zoiets kan als huren financieel nadeliger zou zijn?

De reden waarom het vermogen van de huurder mooi dat van de koper volgt is simpel: de huur die de huurder betaalt is een pak lager dan de afbetaling die de koper betaalt, althans de eerste 20 jaar. De uitsparing kan de huurder volledig sparen of beleggen en daar rente op verdienen. Met die rente, plus de rente die hij krijgt op zijn 100.000 euro initieel kapitaal, kan hij trouwens al een deel van zijn huur betalen. Tot slot heeft hij ook geen onderhoudskosten, en die zijn toch niet min. Hij spaart dus heel wat uit op de koper, kan dat geld sparen of beleggen, en kan zo snel zijn spaarpot laten aangroeien.

Het cruciale punt om uiteindelijk evenveel vermogen te hebben is uiteraard dat de huurder zijn overschot op de koper ook daadwerkelijk spaart. De koper heeft daartoe genoeg motivatie: als hij zijn lening niet afbetaalt (en dus spaart in zijn huis), dan staat de deurwaarder voor de deur. De huurder heeft dat probleem niet. Hij kan dat geld ook opsouperen aan etentjes, reisjes, hobby’s, noem maar op. In dat geval spreekt het voor zich dat de huurder uiteindelijk een pak minder “vermogend” zal zijn dan de koper. Hij heeft er echter ook iets voor in de plaats gehad, dus dat is wat mij betreft helemaal eerlijk. Een spaarder bouwt vermogen op, een consument niet. Als de huurder uiteindelijk dus minder vermogend is dan de gelijkaardige koper, is dat niet omdat hij huurt, maar omdat hij meer consumeert en minder spaart.

Enkele bemerkingen

Dit voorbeeld is natuurlijk niet toevallig gekozen. De cijfertjes zijn zo gekozen zodat de huurder ieder jaar evenveel vermogen zal hebben als de koper. Ieder jaar exact even veel. Ik heb je hopelijk wel overtuigd van het feit dat de cijfertjes die ik gekozen heb niet van de pot gerukt zijn. En dat gegeven die cijfertjes, huren je financieel niet slechter af maakt. Geld weggooien kan je dat dus niet noemen.

Verander echter een paar cijfertjes en dat zal niet meer zo zijn. Stel nu een keer dat de huur niet 750 euro maar 850 euro zou zijn. Dan heeft de huurder na 30 jaar een vermogen van 509.064 euro, of 34.345 euro minder dan de koper. Je zou dan verwachten dat vraag en aanbod op de markt de huurprijs naar een lager niveau zou drukken, totdat kopen en huren weer ongeveer in evenwicht zijn. Natuurlijk zal dat wel niet perfect het geval zijn, omdat die markt lang niet perfect is: er heerst veel asymmetrische informatie, kopers en huurders handelen vaak irrationeel vanuit financieel oogpunt, ieder huis is anders, noem maar op. Maar opnieuw: you catch my drift.

Je hebt vast ook opgemerkt dat ik niet over belastingen heb gesproken. Inderdaad, in België krijg je als koper bijv. een (beperkte) woonbonus en soms ook wel wat premies. Anderzijds moet je ook onroerende belasting betalen, en verdomme een serieus bedrag aan registratierechten (ik heb er zelf nog steeds koppijn van…). Voor de eenvoud heb ik al die nonsens weggelaten uit mijn vergelijking, het zou te complex worden.

Een eigen huis is ook een belegging

Tot slot heeft mijn vergelijking ook zeer duidelijk aangetoond dat de eigen woning wel degelijk deels een investering (of belegging) is. Veel mensen zien een eigen huis niet als investering, omdat ze bijv. nooit verwachten te verkopen, maar dat maakt niet uit. Mijn voorbeeld toont aan dat koper en huurder financieel equivalent zijn. Welnu, als de huurder 1) wonen “consumeert” door huur te betalen en daarnaast 2) een grote spaarpot (of beleggingsportefeuille) heeft, dan moet dat ook zo zijn voor de koper. Inderdaad, de koper 1) consumeert wonen door rentebetalingen, onderhoudskosten, … en 2) steekt zijn geld in een belegging, nl. zijn huis.

De kost van wonen van een koper is perfect gelijk aan de kost van wonen van de gelijkaardige huurder, althans in mijn voorbeeld. Dit helpt om in te zien dat niet al het geld dat je als koper in een huis steekt ook daadwerkelijk een kost is. Het grootste stuk is een belegging, zelfs als je nooit het huis wil verkopen. Want zelfs als je nooit verkoopt, dan krijgen jouw kinderen het huis en zullen zij wellicht ooit verkopen, en zij hebben er dan alle baat bij dat die belegging goed heeft opgebracht. Net zoals die kinderen niet blij zullen zijn als ze horen dat hun hurende ouders al hun spaargeld in aandelen van Fortis hebben gestoken indertijd, zullen zij ook niet blij zijn als ze horen dat de buurt waarin het huis van hun ouders stond sinds aankoop enorm in aantrekkelijkheid is gezakt (gestegen criminaliteit, meer overstromingen, nieuwe luchthavens of treinrails, etc…).

Dit is dus ook de reden waarom de consumptieprijsindex (waarmee de inflatie berekend wordt) geen rekening houdt met de prijs van huizen, maar enkel met zogenaamde “huurequivalenten”. Die vatten namelijk enkel de kostencomponent van wonen, terwijl huizenprijzen ook een investeringscomponent bevatten.

Wie heeft er ondertussen trouwens begrepen dat het bijzonder dom is een huis te kopen als je geen kinderen wil en je voor je hele leven in dat huis wil blijven wonen? Voor wie het nog niet doorheeft: je steekt dan massa’s geld in je eigen bakstenen spaarpot, enkel en alleen om het “verloren” te laten gaan na je dood. Dat is hetzelfde als je hele leven lang goed en stevig sparen, om dan te sterven en je geld verloren te zien gaan. In dat geval zou ik toch aanraden om af en toe eens een reisje te maken of een goeie filet pur te gaan eten op restaurant.

Conclusie

Of jij in jouw specifieke geval beter kunt huren of kopen hangt dus van jouw specifieke geval af, en de berekening is niet zo eenvoudig. Maar hopelijk heb je na het lezen van deze blogpost in het slechtste geval één ding onthouden: dat de huurder niet zomaar zijn geld weggooit! 🙂