Leefloon: huis verkopen of niet?

Laat mij eens heel rap een ballonnetje oplaten. Ik krijg de indruk dat veel mensen het absurd vinden dat mensen hun huis zouden moeten verkopen om een leefloon te krijgen. Ikzelf voel me ook niet comfortabel bij het idee, maar anderzijds voel ik me verplicht om er ook wel eens een beetje over na te denken.

Stel je staat vandaag voor de keuze. Of je koopt een huis en betaalt dat af, of je gaat huren. Economen weten dat gemiddeld genomen de huurder en de koper achteraf even vermogend zullen zijn. Dat is bijzonder contra-intuïtief want praktisch iedereen zal zeggen: “huren, dat is weggegooid geld!”. Niet dus. Uiteindelijk zijn ze even rijk. Een heel mooi concreet voorbeeld hiervan vind je op de website van Gert Peersman: klik hier. In realiteit verstoort de overheid echter de huizenmarkt met de woonbonus (waarvan ik helemaal geen fan ben). De vraag naar huizen zal stijgen, maar het aanbod niet. Uiteindelijk heb je dus duurdere huizen waar je een korting op krijgt. Dat heeft dus geen enkel nut. Wie profiteert dan wel? De huizenverkoper natuurlijk, wellicht degene die het minst geld nodig heeft. Maar laten we even doen alsof de overheid de verstandige beslissing zal nemen en die woonbonus uiteindelijk zal afschaffen. Je moet immers al heel wat whisky drinken om 5 jaar lang goed te kunnen slapen bij het idee dat je huizenbezitters, die toch zeker niet arm zijn, een ferm cadeau blijft geven. Moesten ze sterven en hun huis aan hun kinderen overlaten, dan profiteren de kinderen ook omdat ze een overgewaardeerd huis erven, op kosten van de belastingsbetaler. Is dat rechtvaardig? Ik denk het niet.

Maar dus, focus: kopen of huren, het maakt niet uit. Uiteindelijk ben je even rijk. Als je echter in de praktijk gaat kijken, zie je dat huurders vaak minder vermogend zijn. Hoe komt zoiets? De reden ligt vooral bij één zaak: ze consumeren meer. Een koper en huurder zullen uiteindelijk immers enkel even rijk zijn wanneer de huurder evenveel spaart als de koper. Dat is logisch. Om even rijk te worden moet je evenveel sparen. De koper is gedwongen om te sparen want hij moet zijn lening afbetalen. Die heeft geen keuze. Die afbetaling moet maandelijks gebeuren en telkens vergroot hij zijn spaarpotje (zijn eigen aandeel in het huis). Kijken we naar de huurder, die houdt iedere maand heel wat meer over om te doen wat hij wil. De huur is immers lager dan de afbetaling, hij heeft geen onderhoudskosten, hij moet geen rente betalen, etc. Hij moet dat extra bedrag echter wel sparen op een spaarrekening ofzo. Doet hij dat niet en consumeert hij in de plaats, dan zal hij uiteindelijk minder rijk zijn dan de koper, maar wel beter geleefd hebben. Als huurder moet je héél wat discipline hebben om al dat overschot aan geld te sparen, terwijl je als koper discipline wordt opgelegd vanuit de bank. Dat is de reden waarom huurders doorgaans wat minder vermogend zijn dan praktisch identieke kopers.

Als een huurder dus minder rijk is dan een vergelijkbare koper in een vergelijkbare situatie met een vergelijkbaar huis, dan is dat omdat die huurder beter geleefd heeft. Nu moet je deze logica eens doortrekken naar die hele leefloon discussie. Stel dat we geen rekening houden met iemand’s huis. Ze hoeven hun huis niet te verkopen om een leefloon te krijgen. Ze hebben goed gespaard. Maar kijk nu naar de huurder, die heeft geen huis maar heeft véél meer geconsumeerd in zijn leven. Krijgt die dan ook dat leefloon? Of bekijk het anders. Stel dat je de huizeneigenaar zou vragen om eerst zijn huis te verkopen en te gaan huren. Dat zou al helemaal niet eerlijk zijn in vergelijking met de huurder, want die heeft ondertussen sowieso al véél meer geconsumeerd (beter geleefd), maar krijgt nu ook een zelfde leefloon. Dat is mogelijk nog veel erger.

Je kan je daar de vraag stellen: is het eerlijk om mensen die veel meer geconsumeerd en veel minder gespaard hebben op eenzelfde manier te behandelen als mensen die volop gespaard hebben? Je kan je ook de vraag stellen of het nodig is dat middelen worden afgenomen, o.a. ook van de armste 20%, om daarmee een deel van het leefloon te financieren van iemand die mogelijk véél rijker is dan henzelf. Dit gaat uiteraard over het idee achter de hele huis-heisa. Hoe leeflonen in de praktijk momenteel worden uitgekeerd weet ik niet zo heel goed, maar als men veranderingen wil aanbrengen is het verstandig om the economics van kopen versus huren erbij te betrekken.

Je moet je die vragen stellen. Ik ben er zelf nog niet uit, but I’m working on it.

Vermogen, ondernemen en de rol van het toeval

“In the circle of life, it’s the wheel of fortune” – Elton John.

Als onderzoeker in het domein van het financieel risicobeheer ben ik veel bezig met toeval en kansrekening. Het begon allemaal op mijn 18e. Mijn vrienden en ik speelde vaak poker en ik wilde natuurlijk winnen. Sommigen doen dat met psychologische oorlogsvoering of met een goede pokerface, maar ik deed het vooral met kansrekenen: ‘Know when to hold’em, know when to fold’em’. Poker is een van de weinige casinospelen waarbij vaardigheden zonder twijfel zeer belangrijk zijn, maar als u kijkt in welke mate het toeval ermee gemoeid gaat, dan valt u werkelijk van uw stoel. De stap naar de beurs lijkt vanzelfsprekend. Vandaag, jaren later, hou ik mij bezig met wat er allemaal kan gebeuren met de waarde van financiële activa en wat daarvan de oorzaken en gevolgen zijn. De link tussen dit alles is uiteraard de leer van het toeval.

Het toeval is wellicht één van de minst begrepen concepten in onze samenleving. Daniel Kahneman en Amos Tversky toonden met hun baanbrekend werk eind jaren ’70 al aan dat mensen onder onzekerheid allerlei foute beslissingen nemen. Dat hoeft niet te verbazen. Evolutionair gezien werden er maar weinig beloningen gereserveerd voor de kansrekenaars onder ons. Het op veilig spelen is lange tijd de beste garantie op overleven geweest. Ons brein is dus om begrijpelijke redenen niet geëvolueerd tot een Excel sheet met allerlei kansverdelingen.

Als u echter één keer vertrokken bent, dan ziet u overal kansen. We leven niet in een deterministische wereld waar elke oorzaak een logisch gevolg heeft. De laatste tijd denk ik nogal eens na over de invloed van het toeval op het financieel vermogen van mensen en hoe dat het verdere verloop van hun leven kan beïnvloeden. Eigenlijk begint alles al voordat u geboren wordt. U kiest uw eigen ouders niet. U hebt daar geen enkele invloed op. In die zin bent u als ongeboren baby al blootgesteld aan een kansverdeling. Of zoals Elton John het zingt: “in the circle of life, it’s the wheel of fortune”. Neem nu twee hypothetische baby’s. De ene wordt geboren in een gezin van Noord-Koreaanse boeren. De andere wordt geboren als de zoon van een rijke Belgische zakenman. Op dat punt bestaat er voor twee pasgeboren baby’s al een gigantisch verschil, waar ze zelf geen enkele invloed op hebben. U hoeft het trouwens niet in Noord-Korea te zoeken. Een werkloze drugsverslaafde allochtone moeder en een opgesloten criminele allochtone vader kunnen ook kinderen krijgen, om maar wat stereotypes uit de kast te halen. Misschien zelfs niet zo ver van uw eigen voordeur. Vanaf het prille begin bestaat er dus al een gigantisch groot verschil tussen de twee kinderen. Dat dit een gigantische invloed op hun verdere levensverloop heeft, moet ik toch niemand uitleggen?

Veel mensen denken ook dat risico nemen en hard werken de belangrijkste ingrediënten van succes zijn. De definitie van hard werken is sowieso al vrij wazig, maar dan nog geloof ik niet dat dit een cruciale impact kan hebben op vermogen. Als hard werken een doorslaggevende factor zou zijn, dan zou u in een steekproef met hard werkende mensen alleen maar vermogende rijke mensen tegenkomen. Dat klopt natuurlijk niet. Risico nemen is uiteraard wel een belangrijk ingrediënt, in de meeste gevallen toch. U kan moeilijk écht rijk worden als u nooit de stap naar het ondernemerschap hebt gezet, tenzij u natuurlijk een grote erfenis ontvangt, hetgeen ook puur geluk is. Maar als gewone werknemer moet u niet teveel dromen. Uzelf blootstellen aan enige vorm van risico lijkt dus een belangrijke eerste stap om te kunnen toetreden tot de club van meest vermogende mensen. Een belangrijke vraag die u kan stellen is of het wel nodig is om tot die club te kunnen toetreden. In de gewone middenklasse terecht komen is toch ook al mooi? Tuurlijk. Maar ik wil van deze discussie geen goed-slecht verhaal maken. Ik wil slechts kijken naar de impact van het toeval op verschillende zaken.

Laten we dus gewoon eens nadenken over die eerste stap: risico nemen. Ondernemen. Is het voor iedereen even gemakkelijk om te ondernemen? Denkt u bijvoorbeeld niet dat eigen vermogen een gigantische blok aan het been is van iedere ondernemer? Geen enkele bank gaat u een lening geven zonder een track record, een niet te onderschatten eigen inbreng of eventueel een hypotheek op uw bezittingen. Wat als u geen bezittingen hebt? Wat als u geen eigen inbreng kan leveren? Het gevolg is natuurlijk dat mensen met heel wat minder vermogen achter zich veel minder snel de stap naar ondernemen kunnen zetten. U kan misschien de beste broden bakken, maar als u geen geld hebt, kan u uw bakkerij vergeten.

De kans op ondernemen is gewoonweg niet gelijk voor iedereen. Collega’s van mij vinden in een recente studie dat de 10% armste Belgen slechts een vermogen hebben van 2.700 euro. Volgens nog ongepubliceerd onderzoek van andere collega’s, die startende ondernemingen in de jaren 2006 tot 2009 onderzochten, bedraagt de mediaan van het eigen vermogen van zulke start-ups ongeveer 16.000 a 17.000 euro. Begin dus maar eens, als u bij die 10% hoort. Het betreft hier enkel vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid, maar het spreekt voor zich dat ook ondernemen als zelfstandige met onbeperkte aansprakelijkheid niet voor iedereen even eenvoudig is.

De conclusie die ik hieruit trek is dat de wetten van het toeval ook wel een belangrijke rol spelen bij het überhaupt kúnnen ondernemen. Het lijkt me dus niet bepaald fair om te stellen dat je maar risico moet nemen als je ooit een degelijk vermogen wil opbouwen. Ik hoop dat ik een goed argument heb geleverd om aan te tonen waarom je voorzichtig moet zijn met dergelijke redenering. Het is niet voor iedereen even gemakkelijk om risico te nemen. Merk ook op dat u deze post niet moet klasseren in de categorie van opinies die tegen vermogensongelijkheid pleiten. Deze post staat daar los van, omdat ik zo objectief mogelijk wou blijven door met een probabilistische bril naar de realiteit te kijken. Het gaat immers enkel over de impact van het toeval op het vermogen en de kans op ondernemen. Ik deed geen uitspraken over de wenselijkheid van vermogensongelijkheid en de problemen die daarmee samen gaan, ook al is dat ook een interessante discussie.

Deze blog verscheen eerder al bij Apache.